Іпотечні кредитні рейтинги розвиваються. Що потрібно знати покупцям житла

Що стосується кредитних рейтингів покупців житла, відбуваються зміни, і попереду можуть відбутися інші зміни.

Після десятиліть дозволу кредиторам враховувати лише «класичні» оцінки від постачальників, Фіко впливати на рішення про продовження кредиту; Фанні Мей і Фредді Мак — підтримувана державою компанія, яка купує іпотечні кредити, об’єднує їх і продає інвесторам — тепер також дозволяє використовувати оцінку кредитного бюро VantageScore 4.0. еквіфакс, Experian і транс союз. Ця зміна стосується всіх іпотечних кредитів, проданих Фанні та Фредді.

Згідно з дописом Білла Пелта, уповноваженого Федерального агентства з фінансування житлового будівництва, опублікованого 3 вересня на X, це розширення обмеженого випуску, оголошеного в квітні, який включає близько 50 іпотечних кредиторів.

Важливо для споживачів те, що VantageScore 4.0 використовує точки даних, які не враховуються в традиційних оцінках FICO, наприклад орендні платежі. Експерти кажуть, що це може допомогти деяким покупцям житла претендувати на іпотеку або отримати вищу ставку кредиту.

Згідно з аналізом Zillow даних Закону про розкриття іпотечних кредитів 2025 року, у 2025 році приблизно одна третина відмов у звичайних кредитах на житло була через погану кредитну історію.

Очікується, що в найближчі місяці FHFA схвалить іншу нову модель кредитного скорингу, яка використовує аналогічні альтернативні дані, FICO 10T, для використання в іпотечному кредитуванні. Окремо, починаючи з 1 січня, Федеральна житлова адміністрація почне страхувати іпотечні кредити, гарантовані VantageScore 4.0 і FICO 10T.

Крім того, у публікації X від 3 вересня Прюітт сказав, що FHFA «серйозно розглядає» можливість скоротити кількість кредитних звітів і балів, які кредитори потребують для оцінки потенційних покупців житла, до двох, а в іншій публікації X наступного дня він сказав, що FHFA також «розглядає» можливість використання єдиного кредитного звіту в процесі подачі заявки на іпотеку. Станція не відповіла на запит CNBC щодо додаткової інформації.

Кредитори тепер повинні зробити так зване тризлиття, яке передбачає отримання даних про претендентів на іпотеку від усіх трьох основних компаній кредитної звітності: Equifax, Experian і TransUnion. Оскільки кожна компанія пропонує різні кредитні рейтинги, кредитори зазвичай використовують середній бал для своїх розрахунків.

Джон Альцгеймер, кредитний експерт і президент Alzheimer Group в Атланті, сказав, що «подвійне злиття» може потенційно знизити витрати на підготовку кредитних звітів, які різко зросли за останні кілька років, але також може створити нові проблеми.

«Не всі кредитні звіти однакові; [the lender] Якщо ви не витягнете всі три, ви можете щось упустити», — сказав Альцгеймер.

VantageScore є спільним підприємством, що належить Equifax, Experian і TransUnion. Він був створений у 2006 році як конкурент FICO Score, який існує з 1989 року.

Обидва бренди використовують схожі дані для розрахунку своїх цифр, включаючи непогашені борги, історію платежів та іншу фінансову інформацію, яка допомагає передбачити, чи повернете ви гроші, які позичили. Найвідоміші версії VantageScore та FICO мають оцінки за шкалою від 300 до 850. Чим вище, тим краще.

VantageScore 4.0 відрізняється від класичної оцінки FICO декількома способами, включаючи врахування орендної плати та комунальних платежів під час оцінки кредитоспроможності особи. Ідея полягає в тому, що деякі споживачі можуть постійно сплачувати ці рахунки вчасно, і їхні бали можуть виграти, особливо якщо вони не мають нічого іншого в своєму кредитному звіті, наприклад кредитних карток або позик у виплату.

Звичайно, запізнення або запізнення з орендою може вплинути на ваш VantageScore 4.0.

Тим не менш, для покупців житла з поганою кредитною історією використання альтернативних кредитних балів може означати збільшення шансів отримати більш вигідні умови іпотеки.

«Я думаю, що це буде вигідно для покупців не лише з точки зору того, на що вони можуть претендувати, але й з точки зору того, до якої ставки вони потрапляють», — сказав Стівен Рінальді, президент і засновник Rinaldi Group, іпотечного брокера, що базується поблизу Філадельфії.

«Іноді ваш VantageScore високий, іноді низький». [than FICO]Але у вас більше шансів отримати схвалення, якщо у вас є два варіанти замість одного», — сказав Рінальді.

Потенційні покупці житла можуть попросити свого іпотечного брокера або кредитора перевірити показники VantageScore 4.0 і традиційні оцінки FICO, але споживачам може бути непросто самостійно перевірити ці оцінки заздалегідь.

FICO пропонує послуги передплати за $29,95 або $39,95 на місяць, обидва з яких включають класичну оцінку FICO та FICO 10T. VantageScore 4.0 доступний безкоштовно, якщо у вас є рахунок у роздрібному постачальнику кредитних карток Synchrony Bank. Zillow також має інструмент під назвою CreditClimb, який повідомляє про своєчасну орендну плату, здійснену через його платформу, у розмірі 20 доларів на рік.

Крім того, VantageScore 4.0 враховує вашу історію оренди, але більшість цих даних ніколи не надсилається кредитним компаніям для використання у ваших балах.

Відповідно до звіту TransUnion, який базується на опитуванні 2006 дорослих у березні 2025 року, відсоток споживачів, чиї орендні платежі повідомляються в кредитні бюро, зріс з 11% у 2024 році до 13% минулого року.

За даними Федерального резервного банку Сент-Луїса, у Сполучених Штатах близько 46,8 мільйонів домогосподарств орендують житло.

Деякі менеджери нерухомості використовують програмне забезпечення для надсилання даних до одного або кількох агентств кредитної звітності. Альцгеймер сказав, що орендарі також можуть підписатися на службу звітності про оренду, яка надає інформацію. Ці послуги можуть коштувати близько 10 доларів на місяць, але деякі великі компанії з управління нерухомістю можуть безкоштовно пропонувати свої послуги орендарям, які бажають взяти участь.

У VantageScore 4.0 використовується ще один показник, так звані трендові дані, які, як правило, уже доступні кредитним бюро.

Він базується на кредитній поведінці особи протягом певного часу (зазвичай за останні 24 місяці). Наприклад, компанії, що видають кредитні картки, зазвичай повідомляють бюро кредитних історій баланс, необхідний мінімальний платіж щомісяця та фактичну суму платежів, здійснених протягом цього періоду, сказав Альцгеймер.

Дані про тенденції вже включені у звіти про споживчі кредити, але не в класичну оцінку FICO, яка використовується в іпотечному кредитуванні.

Альцгеймер сказав, що ця інформація є цінною для кредиторів у визначенні того, хто є «оператором» (користувачем кредитної картки, який регулярно сплачує залишок), а хто є «револьвером» (особою, яка несе з собою баланс кожного місяця), що може становити більший ризик для кредитора.

Для споживачів це означає, що буде важливо управляти боргом за кредитною карткою в довгостроковій перспективі, якщо вони планують подавати заявку на іпотеку, сказав він.