З точки зору інвестицій, житло в США відстає від фондового ринку в останні роки, і зростання іпотечних ставок, ймовірно, посилить цю невідповідність. Ринок житла здебільшого заморожений після того, як у 2022 році закінчився бум епохи коронавірусу, коли Федеральна резервна система розпочала агресивну кампанію підвищення процентних ставок, щоб приборкати інфляцію. Зараз ФРС знову посилює політику, і […]
З точки зору інвестицій, житло в США відстає від фондового ринку в останні роки, і зростання іпотечних ставок, ймовірно, посилить цю невідповідність.
Ринок житла здебільшого заморожений після того, як у 2022 році закінчився бум епохи коронавірусу, коли Федеральна резервна система розпочала агресивну кампанію підвищення процентних ставок, щоб приборкати інфляцію. Зараз ФРС знову посилює політику, і середня процентна ставка за фіксованою іпотекою на 30 років знову перевищує 7%.
У той же час бум штучного інтелекту призвів до стрімкого зростання цін на акції, причому індекс S&P 500 продовжує щорічне зростання, яке виражається двозначними цифрами, якого не було з кінця 1990-х років.
Це навіть не стосується молодих американців, які позбавлені доступу до ринку житла. Замість того, щоб відкладати початковий внесок на будинок, який вони, можливо, ніколи не зможуть купити, вони вирішують орендувати його або інвестувати в акції, щоб розбагатіти.
Останні 10 років це працювало. З грудня 2015 року по грудень 2025 року індекс цін на житло Кейс-Шіллера зріс на 87%, а S&P 500 злетів на 235%. Це не включає дивіденди, які ще більше підвищують прибуток.
Розкол між ринками житла та фондовими ринками повинен поставити під сумнів давні погляди американців на власність на житло, вважають економіст Бостонського університету Рей Фісман та економіст Університету Карнегі-Меллона Майкл Лука.
«Рішення орендувати чи купувати передбачає реальні компроміси, які часто не визнаються, особливо тими, хто може дозволити собі купити», — пишуть вони у своїй статті. Wall Street Journal Редакція минулого тижня. «Купівля житла передбачає два дуже важливі, але дуже різні рішення: де жити і як інвестувати більшу частину своїх заощаджень».
За загальним визнанням, вони визнали, що це порівняння не є ідеальним, вказавши, що дім забезпечує не тільки прибуток від інвестицій, але й місце для життя. Податковий кодекс США також вигідний власникам будинків.
Але навіть якщо ціни на житло значно зростуть, додають економісти, «прибуток від покупок буде скромним».
Те ж саме стосується 2026 року. Відповідно до останніх даних Кейс Шиллер, ціни на житло в США цього року зросли на 1,5%, а індекс S&P 500 – на 13%.
Фісман і Лука кажуть, що можливість оренди може спотворити уявлення власників житла про свої переваги. Фінансуючи більшу частину вартості покупки та інвестуючи невелику частину в акції, ваші інвестиції зростають разом із підвищенням вартості.
Наприклад, вони зазначили, що початковий внесок у розмірі 20% за будинок, вартість якого зросла на 10%, еквівалентний 50% прибутку від початкового капіталу.
Але падіння цін має не менш значний вплив, особливо з огляду на те, що житло є «єдиним, неліквідним і недиверсифікованим активом». Фісман і Лука пишуть, що саме тому фінансові радники не рекомендують позичати сотні тисяч доларів, щоб купити одну акцію.
Вони додали, що не кажуть, що ніхто не повинен купувати житло. Володіння має свої переваги, такі як можливість ремонту без дозволу орендодавця, тоді як оренда має свої недоліки, такі як обмежена пропозиція та ризик вимушеного переїзду.
«Поширеною помилкою, яку ми бачимо, є тенденція змішувати два дуже різних рішення разом», — сказали Фісман і Лука. «Те, де ви хочете жити, не обов’язково має бути там, де ви хочете інвестувати».
Але для тих, хто більше думає про те, де жити, потенційні домовласники зараз насолоджуються ринком покупців.
Насправді продавці пішли на поступки в 44,7% продажів житла минулого місяця, що на 2,1 процентного пункту більше, ніж рік тому, і є найвищою часткою в серпні принаймні з 2020 року, йдеться в останньому звіті Redfin.
Стимули зазвичай включають нижчі ставки по іпотеці або згоду продавця оплатити ремонт. Щоб залучити все більш вибіркових покупців, продавці також пропонують прилади та знижки на загальну суму від 10 000 до 20 000 доларів.
Деякі продавці впадають у такий відчай, що знижують ціну. Один агент з нерухомості в Атланті навіть запропонував клієнту безкоштовну тижневу відпустку в Airbnb, що належить продавцю будинку. Інша компанія в Шарлотті пропонувала круїзи з оплатою всіх витрат.
«Якщо ви кількісно оціните всі ці поступки… ви побачите, що ціни на житло падають, а люди отримують кращі пропозиції», — сказав головний економіст Redfin Дарріл Фейрвезер. Фортуни Саша Рогельберг.
